Цель нашей компании - предложение широкого ассортимента товаров и услуг на постоянно высоком качестве обслуживания.

Оценка АЗС
Задать вопрос
Наши специалисты ответят на любой интересующий вопрос по услуге

АЗС - это индустрия стоимостью 250 миллиардов долларов в год. В стране более 10 000 заправок. Более 80% также имеют магазин товаров первой необходимости. Это большой бизнес. Сейчас самое время требовать кусок для себя.

Если оценивается конкретная АЗС, и что стоит учесть

  • Кому принадлежат «насосы и баки»;

  • Независимо от того, включает ли продажа передачу «насосов и резервуаров»:

  • Если имущество, на котором находится станция, сдано в аренду, то определяются условия аренды.

  • Какова экологическая история станции?

  • Как покупатель заправочной станции, одна из проблем, которую стоит рассмотреть и защитить себя, связана с потенциальным загрязнением.

Экологические проблемы имеют решающее значение, так как любое загрязнение окружающей среды (особенно, если оно обнаружено после покупки АЗС), потребует дорогостоящей реабилитации, которая может привести к отключению или существенно ограничить будущие операции и прибыльность вашей станции. При оценке станции рассматриваются и оцениваются:

  • Результаты экологической оценки площадки с оценкой экологической истории объекта АЗС и, при необходимости, проводится отбор проб и исследование подземного объекта;

  • Необходимость иметь обязательные двухслойные емкости;

  • Учитываются государственные законы, касающиеся заправок;

  • Затянувшиеся экологические споры, с которыми, возможно, был связан нынешний владелец.

Примечание: инвестиции в любой бизнес сопряжены с несколькими рисками, но заправочные станции представляют особые риски. Успех станции зависит не только от любой отрасли, но и от трафика. Знайте долгосрочные планы для области, в которой вы хотите открыть: проходит ли много строительства? Длительные строительные проекты могут повредить вашему бизнесу, блокируя доступ к вашей станции.

Оценка экологии

Оценка экологической площадки, также известная как фаза I исследования или «ESA», является предварительным исследованием и оценкой «экологической истории объекта». Обычно рассматриваемые как первый шаг в процессе «экологической экспертизы», ESAs фокусируются на документированная история имущества и предыдущие проблемы загрязнения. ЭСУ, как правило, не включают образцы почвы или испытания, но могут выявить серьезные случаи предшествующего загрязнения. Если фаза I исследования указывает на потенциальное существование предшествующего загрязнения, могут потребоваться дополнительные исследования.

Даже если вы арендуете базовое имущество, предварительное загрязнение должно быть оценено

Другие вопросы оценки включают

  • Объем топлива.

  • Количество и тип ТРК и связанные с ними технологии оплаты.

  • Расположение сайта и видимость.

  • Состояние и отсроченное обслуживание.

  • Демографические и региональные тенденции роста.

  • Фирменный или не брендированный.

  • Количество и дистанция участников.

  • Подсчет трафика.

  • Диверсификация потоков доходов.

  • Рентабельность и тенденции.

Важно провести посещение объекта, чтобы правильно понять сильные и слабые стороны станции и определить конкурентные угрозы. Одна проблема, которую люди на самом деле не рассматривают, но она важна, это въезд и выезд и барьеры для доступа к месту. Простота возможности заезжать и выезжать из собственности будет влиять на оценку, потому что люди хотят быстро получать свое топливо и не хотят терпеть неудобства из-за поворотов, пересечения полос движения или наличия разворота. Они предпочли бы получить доступ к станции, которая находится на их прямом пути, а не маневрировать на другую станцию.

Марка газа имеет значение?

Ответ: АЗС / мини-маркеты считаются коммерческими предприятиями, а не предприятиями типа пункта назначения, подразумевается, что автомобилисты обычно покупают бензин в зависимости от цены и удобства конкретного места. Исследования показывают, что большинство потребителей рассматривают бензин как недифференцированный продукт и покупают его исходя из удобства и цены. Автомобилисты обычно приезжают на станцию, которая наиболее удобна, и выполняют поворотные маневры или пересекают полосы движения, чтобы купить топливо определенной марки.

Какие экологические проблемы следует учитывать?

Традиционные методы оценки предполагают рассмотрение условных обязательств, которые часто вытекают из экологических норм. Наиболее значимым в области эксплуатации автозаправочных станций было законодательство, принятое в конце 1990-х годов, обязывающее все резервуары для хранения бензина соответствовать строгим правилам защиты от коррозии, разливов и переливов. Ряд заправок обанкротился или в результате перешёл в другие руки. Продолжающиеся условные обязательства в отрасли влияют на процесс оценки, уменьшая указанную «чистую» стоимость на стоимость удовлетворения обязательства. Кроме того, загрязнение окружающей среды часто несет с собой стигму, которая может предотвратить или препятствовать переносимости удобной / заправочной станции. Может потребоваться выполнение процедур в отношении идентификации и / или количественной оценки затрат на очистку от любого загрязнения окружающей среды, если таковые существуют. Оценка должна решить проблему или раскрыть любые расходы, необходимые для восстановления и / или соответствия другим экологическим стандартам.

Должна ли недвижимость оцениваться отдельно?

Да. Если недвижимость принадлежит объекту, который вы оцениваете, вам понадобится методология оценки, которая раздвоит компоненты недвижимости и стоимости бизнеса, а затем вы добавите недвижимость и компонент стоимости бизнеса, чтобы получить Общая стоимость бизнеса. Если вы не сделаете это должным образом, вы можете получить значительное завышение или занижение общей стоимости.

Следует разработать методологии оценки недвижимости, чтобы сделать «самостоятельные» выводы о стоимости бизнеса и недвижимости. Арендная плата, выплачиваемая для удобства, а владелец / арендодатель АЗС - это операционные расходы для бизнес-компонента, а арендные платежи - это доход для компонента недвижимости. Перед оценкой стоимости бизнес-компонента арендная плата должна быть явно учтена и вычтена из денежного потока бизнеса. Эти предполагаемые арендные платежи являются основой для стоимости компонента недвижимости.

Учитываются

  • Образец франшизы и сравнительные начальные затраты.

  • Лидеры отрасли.

  • Рейтинг лучших станций в Америке по количеству мест.

  • Контрольные списки для важных предметов для приобретений.

  • Нюансы потоков и расходов оператора АЗС.

  • Как анализировать финансовую отчетность оператора.

  • Показатели оператора АЗС с отраслью.

  • Правила оценки бизнеса АЗС.

  • Анализ денежных потоков для операторов.

  • Как вывести дисконтированные денежные потоки.

  • Оценка недвижимости АЗС и нюансы, которые могут существенно повлиять на стоимость.

  • Какие изменения могут произойти в ближайшие пять-восемь лет.

  • Приобретение бизнеса Ставки доходности.

  • Цены на недвижимость для различных операций на заправках.

  • Типовое оборудование для различных АЗС и C-Store.

  • Как оборудование может выполнить или прервать операцию.

  • Стоимость оборудования в использовании против упорядоченной стоимости ликвидации.

  • Расчет справедливой рыночной арендной ставки за 5 минут.

  • Ресурсы АЗС и круглосуточного магазина.

Из имущества проводится оценивание кабелей и кабельных линий, оценивются кабеля на длину.

Учитывается длина магистральных газопроводов

  • оценка газопровода;

  • оценка лэп;

  • оценка состояния;

  • оценка технического состояния газопроводов;

  • состояния газопровода.

Подходящая ценность для оцениваемой должна основываться на результатах деятельности рассматриваемого предприятия по сравнению с показателями других в той же отрасли. Отраслевые экономические условия также различаются в разное время, что, очевидно, влияет на удобные магазины в качестве инвестиционных возможностей. Необходимо учитывать конкретные факторы, которые являются уникальными для каждого магазина или бизнеса. Некоторые из этих факторов включают в себя:

  1. Является ли недвижимость собственностью или арендованной.

  2. Срок аренды и отношения арендодатель/арендатор.

  3. Близость объекта к густонаселенным районам и доступ к автостраде.

  4. Состояние магазина.

  5. История операций и финансовые показатели.

  6. Конкурентная среда на местности.

  7. Франшиза или не франшиза.

Технически проводится

  • оценка продаваемой азс для залога;

  • оценка азс операционные расходы;

  • оценка азс стоимость;

  • оценка различных кабелей;

  • оценка кабельных линий;

  • оценка объема кабелей на морское судно;

  • оценка состояния газопровода.

Обзор процедуры

1) Соберите соответствующую информацию:

2) Проведите оценку земли на основе рыночной стоимости, используя метод сравнения продаж.

3) Классифицировать АЗС на однородные группы.

4) Оцените стоимость замены новых (RCN) улучшений.

5) Определите нормальную возрастную амортизацию и, если она есть, любые типичные функциональные и внешние

устаревание. Вычесть из стоимости нового.

6) Определить коэффициент корректировки рынка для сопоставимых зданий и сооружений.

7) Добавить / вычесть другую соответствующую стоимость, если требуется определить рыночную стоимость на основе

оценка улучшений.

8) Добавьте оценку земли на основе рыночной стоимости к оценке рыночной стоимости на основе

улучшения для определения рыночной оценки имущества.

Сбор соответствующих данных

  • Тип и качество доступной информации диктуют методы, которые могут быть

  • используется для оценки свойств. Равномерная и точная оценка имущества требует правильных, полных и актуальных данных о недвижимости. Усилия, приложенные на этапе сбора информации, будут определять качество

  • окончательный анализ.

  • Даже если подход с точки зрения дохода или метод сравнения продаж не рассматриваются в качестве возможных методов

  • информация об оценке, доходах и расходах и информация о продажах все еще могут быть собраны. такие

  • информация может помочь в оценке износа и морального износа.

  • Вспомогательная информация

  • Источники вспомогательной информации включают: владельцев / управляющих АЗС, нефтяных компаний, недвижимости

  • консультанты и брокеры, публикации по недвижимости, отраслевые ассоциации и правительственные источники.

Подробная информация о недвижимости

Чтобы сравнить, классифицировать и разработать полезные параметры свойств АЗС, необходимо

получить соответствующую физическую и описательную информацию. Типичная информация, которая может быть собрана для

имущество и введенные в систему оценки оценщика отображаются в поле ввода данных АЗС

Там, где это возможно, оценщик будет проверять существующую информацию о результатах оценки при проверке

свойство. В тех случаях, когда информация недоступна или не может быть получена в результате проверки, владелец недвижимости (или

назначенное контактное лицо) обычно связываются для предоставления следующей информации:

• Год постройки;

• размер;

- площадь сайта,

- площадь пола,

- размеры здания,

- высоты,

- количество этажей.

Инспекция недвижимости

Чтобы поддерживать оценочные записи в актуальном состоянии, все свойства обычно проверяются время от времени.

Следующие типы предметов могут быть отмечены при осмотре АЗС:

1) Земля:

• Общие комментарии по объемам движения и местонахождению объекта недвижимости;

• Общие комментарии о доступе к собственности;

• размер лота сайта;

• характеристики площадки (топография, дренаж, линии или сервитуты); а также

• Определите любые экологические проблемы.

2) Здания

• Тип АЗС;

• Качество и тип здания;

• Класс строительства (материалы, например, дерево, бетон или сталь);

• состояние зданий и эффективный возраст;

• ремонт или дополнение;

• физические размеры зданий;

• высота стены;

• Тип отопления / кондиционирования воздуха;

• Функциональность имущества.

Документы для оценки АЗС

  • Правоустанавливающие документы на объект (выписка из ЕГРН/свидетельство о собственности/договор аренды);

  • Технический паспорт с поэтажными планами, экспликация;

  • Кадастровый паспорт земельного участка, кадастровый и ситуационный планы земельного участка; Данные по сдаче в аренду площадей по объекту недвижимости (при наличии);

  • Сведения по имеющимся обременениям на объект (при наличии);

  • Справка о балансовой стоимости объекта на дату оценки; Сведения о доходах и расходах по оцениваемой АЗС.

Заказать услугу
Оформите заявку на сайте, мы свяжемся с вами в ближайшее время и ответим на все интересующие вопросы.